چرا ساخت و ساز مسکن سقوط کرد؟

فعالان ساختمانی با وجود تورم ساخت و تورم مسکن در فصل اول سال جاری در باتلاق هزینه‌ها فرو رفتند. چراکه باتوجه به اختلاف معکوس بین تغییرات هزینه تولید و تغییرات قیمت محصول، برآورد حاشیه سود حداقلی امکان‌پذیر نیست. آمارها نشان می‌دهند که رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی که محصولات فولادی مورد نیاز برای ساختمان‌سازی ازقبیل فنس را نیز شامل می‌شوند، به دلیل افزایش چشمگیر هزینه تولید در بنگاه‌های صنعتی بوده است.

تازه‌ترین داده‌ها از سوی مرکز آمار در بخش مسکن از شناسایی عواملی نظیر سبقت تورم ساخت از تورم ملکی و بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح در بهار امسال حکایت دارد.

بر اساس آمارهای به ثبت رسیده در فصل بهار سال ۱۴۰۰ در پایتخت ۱۰ هزار و ۷۰۰ پروانه ساختمانی برای ساخت‌وساز صادر شده است که این میزان به ۶ هزار و ۲۰۰ پروانه ساختمانی در بهار سال جاری کاهش یافته است.

پیش بینی تحلیگران در مورد مسکن

تحلیلگران این حوزه بازگشت التهاب تورمی به بازار مصالح ساختمانی ازجمله محصولات فولادی نظیر میلگرد، فنس توری و… را به عنوان عامل اصلی سقوط ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی در بهار امسال معرفی کردند. آمارهای رسمی نشان می‌دهند با وجود روند کاهشی سرعت رشد قیمت مطالح در هر فصل نسبت به فصل مشابه سال قبل در چهار فصل سال گذشته، در بهار امسال این روند معکوس و سرعت رشد قیمت مصالح افزایشی شد.

مرکز آمار ایران اعلام کرد که میانگین قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی مسکونی پایتخت در بهار سال جاری در مقایسه با بهار سال گذشته، با رشد ۴۳ درصدی همراه بوده و این موضوع نشان از بازگشت جهت بازار مصالح و همینطور تجربه مجدد التهاب تورمی در این بازار است.

در گزارشی میدانی از وضعیت ساخت‌وساز مسکن در بهار امسال اعلام شد که بر اساس شواهد موجود در بازار مصالح و ساخت مسکن، در اینکه احتمال روند کاهشی تورم مصالح ساختمانی ایجاد شده در طی چهار فصل سال گذشته ادامه یابد، جای تردید وجود دارد. علت این تردید به دو رخداد اثرگذار بر هزینه‌های ساخت در ماه‌های آینده باز می‌گردد. «رفت و برگشت التهاب تورمی در بازار مصالح» رخداد اولی است که تحلیلگران آن را بررسی کرده و اثرگذار می‌دانند. با اینکه در سال گذشته با تغییر فصول کاهش سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی را داشته‌ایم اما بررسی‌ها درخصوص وضعیت تورم مصالح در بازار از آن حکایت دارد که در بهار امسال رشد قابل توجهی در قیمت مصالح ساختمانی حداقل در برخی اقلام مهم و پرکاربرد داشته‌ایم.

روند افزایشی تورم ساخت

آمار و ارقام و تحلیل‌ها نشان می‌دهند در بهارامسال رشد بیش از ۴۰ درصدی در قیمت برخی مصالح پرمصرف از قبیل سیمان وجود داشته است. قیمت گچ نیز افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی و نرخ آهن نیز از قبیل تیرآهن، قیمت توری فنسی، قیمت فنس توری دیجی کالا و… حدود ۲۰ درصد رشد داشته است.  در شرایطی که از سال ۹۹ باز هم بین تورم مسکن و مصالح رابطه دوباره ایجاد شد. در بهار امسال نیز تورم مصالح از تورم ملکی سبقت گرفته است.

در حال حاضر نیز با وجود شرایطی کنونی یعنی بازگشت التهاب تورم مرکز به بازار مصالح سازنده‌ها در باتلاق هزینه‌های ساخت گیر کرده‌اند. منظور از این باتلاق بیشتر افزایش هزینه‌های ساخت نسبت به افزایش قیمت فروش مسکن است. سازنده‌ها در این شرایط برای تداوم فعالیتشان در بازار ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی راهی جز کاهش حاشیه سود خود ندارند تا از این راه سبقت تورم مصالح و هزینه ساخت از تورم ملکی جبران شود. این اقدام عملا کار به صرفه‌ای نیست به خصوص زمانی که سازنده‌ها در سایر بازارها از قبیل بازار خریدوفروش واحدهای آماده سود بیشتری را ببینند.

باتلاق مصالح برای سازندگان

تازه‌ترین تحولات بازار مصالح نشان می‌دهد که سازنده‌ها در باتلاق بالادست بازار ساخت‌وساز قرار گرفته‌اند. در بهار امسال نسبت به بهار پارسال تورم نقطه به نقطه بازار مصالح ساختمانی معادل ۴۳ درصد بوده و این در حالی است که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در این بازه زمانی رشد ۲۴ درصدی داشته است.

این موضوع نشان از سبقت تورم ساختمانی از سبقت تورم ملکی و یا سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی به عنوان جزئی از اجزای اصلی ساخت‌وساز نسبت به سرعت رشد قیمت مسکن بوده است. این بدان معنا است که در حال حاضر در این بازار سرعت رشد قمیت مصالح بیشتر از سرعت رشد قیمت مسکن به عنوان محصول نهایی ساخت‌وساز است.

در این شرایط سازندگان برای ادامه فعالیت در چنین بازاری سردرگم خواهند شد زیرا سرعت رشد هزینه‌های آن‌ها بر سرعت رشد قیمت نهایی محصول عرضه شده پیشی می‌گیرد. سرعت رشد قیمت مصالح ساختمانی در بهار سال جاری نسبت به زمستان ۱۴۰۰ معادل ۲۶ درصد بوده درحالی که تورم فصلی مسکن تهران در این بازه ۹ درصد بوده است و این میزان نشان از فاصله قابل توجهی با تورم مصالح است. تورم عمومی نیز در این بازه زمانی ۷ درصد بوده است.

از این فاصله قابل توجه می‌توان دریافت که سبقت رشد هزینه تولید از رشد قیمت فروش واحدهای مسکونی یکی از پیامدهای مهم عصر جهش ماکی است و پاسخی است برای راز سقوط تاریخی تیراژ ساختمانی و چرایی ثبت رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز در بهار امسال در پایتخت.

اولین جهش قیمت تولیدات و مصالح ساختمانی

این در حالی است که در سال ۹۷ به عنوان سال اول جهش قیمت دوره اخیر متوسط قیمت شهر تهران نسبت به سال قبل آن رشد ۶۲ درصدی داشته است و تورم مصالح در این مدت برابر با ۳۵ درصد بوده است. در سال ۹۸ به عنوان سال دوم جهش قیمت مسکن، تورم ۴۷ درصدی در ساخت و تورم ۷۰ درصدی در مسکن دیده می‌شد.

از سال ۹۹ بازار مصالح رابطه قیمتی خود را با بازار مسکن بازتنظیم کرده و دراین سال فاصله بین تورم مصالح و تورم مسکن کاهش یافته است. در سال ۹۹ تورم ۷۶ درصدی مصالح و تورم ۸۰ درصدی مسکن را داشته‌ایم، در واقع این اتفاق وابسته به قیمت آهن تغییر خواهد کرد و روزانه دچار نوسان قیمتی خواهد شد.

بر اساس گزارش کارشناسان این بازار از ابتدای سال ۹۶ تا پایان بهار امسال متوسط قیمت مصالح ساختمانی  ۷.۸ برابر و متوسط قیمت مسکن ۸.۱ درصد رشد کرده است. در صورتی که این روند تداوم یابد این دو نسبت به سطح برابری خواهند رسید و درصورت تداوم التهاب در بازار مصالح می‌توان انتظار داشت میزان رشد قیمت مصالح از میزان رشد قیمت مسکن پیشی بگیرد. هرچند با توجه به آنکه مصالح ساختمانی نظیر میلگرد، فنس، سیمان و… از مهم‌ترین اجزای شاخت‌وساز به شمار می‌رود، نهایتا افزایش قیمت مصالح ساختمانی ازجمله افزایش نرخ محصولات فولادی مثل قیمت‌ فنس توری و همچنین بروز التهاب در این بازار در قیمت تمام شده ساخت اثرگذار بوده و افزایش سرعت رشد قمیت مسکن را در پی خواهد داشت.

از طرفی به واسطه کاهش یا از بین رفتن سود ساخت‌وساز به واسطه رشد شدید هزینه‌های ساخت، در صورت تداوم التهاب تورمی در بازار مصالح ساختمانی ازقبیل قیمت فنس توری و سایر اجزای موردنیاز، یکی دیگر از دلایل رشد محسوس قیمت‌ها می‌تواند کمبود عرضه باشد.